信任危机就像多米诺，是链式反应，一炸炸一片。
好比小黄车出事的时候，你觉得摩拜也会出事；蛋壳暴雷的时候，你看着自如也挺像渣男。
内部融资是最后一道防线，如果连员工的钱都不能保证安全，他们还能融到钱就有鬼了。对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说，信用破产，约等于事实破产。
具体走向如何，暂时不便往深了讨论，还是让子弹再飞一会儿。咱们先来看看历史上的房产泡沫都是咋回事，涨了知识之后，再去看眼下发生的事，就会清晰很多。
类似的话题，任泽平的团队在 2016 年写过，数据非常详实，就是太干太硬了，看着眼花。我的强项就是把复杂的经济问题，用人话和大家聊，你可以在看过我这篇文章之后，再去啃任泽平的雄文，一定会更有收获。（见：方正证券研报《房地产周期研究之八：全球历次房地产泡沫》）
美国的经济学家卡门·莱因哈特与肯尼斯·罗格夫合作了一本书，叫《这次不一样？800 年金融危机史》。
光看书名你就能知道，作者的主旨之一，是批评人们对于经济风险的过度乐观，总是一厢情愿地认为「这次不一样」，「我们不一样」……
事实上，岁月变迁而人性永恒。科技在变，生活方式在变，人的贪婪与恐惧却从未改变，所以金融危机总是如影随形周而复始，而且每次都有一样的地方，其中最为显著的，就是「过度负债」，不论是政府、银行、企业还是个人的债务，都可能成为下一次危机的源头。
而房地产，又是典型的高杠杆部门，房子是理想的抵押物，围绕它，可以延申出庞大的债务链条，举个例子你就明白了：
张三看中了一套房子，市价 1000w，但他毛钱没有，就问李四借，承诺按月还款，30 年内连本带息一共还 2000w，而且房本抵押给李四。
有房子做抵押，李四当然愿意借钱给张三，于是立下字据。李四转手就把这字据作价 1100w 卖给了王五，王五也乐意呀，一来是有闲钱，二来是认可有张三的房子作抵押物。
李四一看，啥也没干，净赚 100w，这也太好赚了，这时候他会怎么想？
第一，多找几个张三，把钱借给他们买房；
第二，多筹几个 1000w，1 个 1000w 让他净赚 100w，2 个 1000w，不就能赚 200w？
第三，让钱快速地周转， 1000w1 个月内周转 1 次，赚 100w，周转 2 次，月收益不就是 200w？
想想看，为啥房企总说利润率很低，但他们制造首富的能力却一点也没有打折了？
因为高杠杆+高周转，才是他们发财的秘密。
结果就是越来越多的张三，买了越来越多的房子，欠了越来越多的债务。一旦房价下降，或者张三收入下降无法按月还贷，那么这条债务链条上的被忽悠了的张三、借钱给李四的倒霉蛋、接盘的王五以及王五之后的蚂蚱，都会因此蒙受损失……
债务危机是链式反应，一炸炸一片，所以历史上几次大的金融危机，都与房地产泡沫的破裂有关，所谓「十灾九房」，就是这个意思。
我们说历史上的房产泡沫，最值得讲的，有 5 次：
ps：如果这次某大墙倒众人推，成为「雷曼时刻」，那么未来的历史，就有 6 次可讲了。
1）1920-1926，美国佛罗里达房产泡沫
2）1987-1992，日本房地产泡沫
3）1988-1993，海南房产泡沫
4）1997 年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫
5）2008 年，美国次贷危机
虽然时代不同，国别不同，但仔细看就会发现，泡沫危机发生的规律，大体相同，大家可以边读历史，边对比我们正在经历的事，再去思考未来会发生什么……
有人可能要问，一般讲金融危机，都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起，我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲，是什么道理？
不是说大城市的房价一直都很贵么？长安，唐朝时就「居大不易」，不是吗？一战前难道没有过房产泡沫？
我们说，房地产要形成泡沫，离不开两个过程：工业化和金融化。
工业化要求人口聚集，于是就有了城市化。
城市化逐渐深入，居住用地才会变得稀缺，才有涨价的空间。
封建小农时代，稀缺的是农业用地，王朝末期，所谓的土地兼并，讲的也都是生产用地的兼并，而非居住用地。
但真正发挥威力让房地产牛得飞起的，是信贷。
马克思曾曰过，如果等攒够钱再修铁路，那地球上到现在也没有一条铁路。
这句话放在所有的基建领域都很合适，如果等攒够钱再修高楼大厦，那到现在也不会有高楼大厦……信贷就是这么牛逼，它可以把人们未来几十年的收入，一股脑全提现出来，然后投入到基建中。
基建的完善，又产生土地溢价，让房价上涨：
上涨的房价，又能创造出更大规模的信贷……如此，就形成了一个循环积累债务的强大螺旋：
大规模工业化、城市化、金融化，是一战后，汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的，所以房地产泡沫是近现代才有的产物。
01
历史上第一次著名的房地产泡沫发生于 1920 -1926 年的美国佛罗里达。
这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父雷·克洛克亏得底儿掉，也让《股票大作手》的作者——股神利弗莫尔损失惨重。
还得从第一次世界大战说起。
其实一战前，美国就已经是世界工厂了 。1913 年，其工业产值占到了全世界的三分之一还多，并超过了其他工业强国——英、法、德、日的总和。
第一次世界大战又给它催化了一下，美国在前期获得了大量战争订单，后期则直接下场摘桃，大赚了一笔。
欧洲就惨淡多了，不仅工业被打成了废墟，人才和资本还大量地往美国跑……
在人类历史中，战争肯定是不幸中的最不幸，但每次战争之后，经济都会迅速开启一段高增长。这是因为战争既打烂了工业，出清了过剩产能，也打烂了旧体制，使社会获得重新分配，赋予了更强的流动性。
其次就是在战争中发展起来的军事科技投入到民用，充当了新的经济动能，一战后的汽车时代；二战后的电子时代；冷战后的互联网时代，都是这么来的。
第一次世界大战之后，大发战争财的美国，轰轰烈烈地搞起了汽车工业，形势不是小好，是大好。
当时的美国总统叫柯立芝，所以这段经济大爆发时期，被称为柯立芝繁荣。
经济好了，人们有钱了，家家户户都开上小汽车了，会怎样？
会激生奢侈消费，利好旅游业！
在美国待过的朋友都知道，新英格兰和五大湖那块，经济虽然不错，但是冬天冷得一逼。而南边的佛罗里达，就跟中国的海南岛似的，温暖湿润，拥有漂亮的海滩，是冬季度假胜地。
眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机，开始到佛罗里达大举买地，尤其是迈阿密以北的棕榈滩，土豪云集。
美国政府又及时给这些土豪送来了温暖——不光各种减税，金融上也给予便利，连续颁布了《联邦储备法·修正案》及《麦克法登法案》，鼓励银行发放房地产相关的贷款。
于是佛罗里达的房价开始一路飙升，棕榈滩更是 2 年 5 倍。
眼见着炒房的都发财了，随后，羊群效应发作，一时间，无数投机客冲向佛罗里达，不出意外，其中混迹着大量的中介和骗子，比如查尔斯·庞兹。
不错，就是那个「庞氏骗局」的庞氏本庞……
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信任危机就像多米诺，是链式反应，一炸炸一片。
好比小黄车出事的时候，你觉得摩拜也会出事；蛋壳暴雷的时候，你看着自如也挺像渣男。
内部融资是最后一道防线，如果连员工的钱都不能保证安全，他们还能融到钱就有鬼了。对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说，信用破产，约等于事实破产。
具体走向如何，暂时不便往深了讨论，还是让子弹再飞一会儿。咱们先来看看历史上的房产泡沫都是咋回事，涨了知识之后，再去看眼下发生的事，就会清晰很多。
类似的话题，任泽平的团队在 2016 年写过，数据非常详实，就是太干太硬了，看着眼花。我的强项就是把复杂的经济问题，用人话和大家聊，你可以在看过我这篇文章之后，再去啃任泽平的雄文，一定会更有收获。（见：方正证券研报《房地产周期研究之八：全球历次房地产泡沫》）
美国的经济学家卡门·莱因哈特与肯尼斯·罗格夫合作了一本书，叫《这次不一样？800 年金融危机史》。
光看书名你就能知道，作者的主旨之一，是批评人们对于经济风险的过度乐观，总是一厢情愿地认为「这次不一样」，「我们不一样」……
事实上，岁月变迁而人性永恒。科技在变，生活方式在变，人的贪婪与恐惧却从未改变，所以金融危机总是如影随形周而复始，而且每次都有一样的地方，其中最为显著的，就是「过度负债」，不论是政府、银行、企业还是个人的债务，都可能成为下一次危机的源头。
而房地产，又是典型的高杠杆部门，房子是理想的抵押物，围绕它，可以延申出庞大的债务链条，举个例子你就明白了：
张三看中了一套房子，市价 1000w，但他毛钱没有，就问李四借，承诺按月还款，30 年内连本带息一共还 2000w，而且房本抵押给李四。
有房子做抵押，李四当然愿意借钱给张三，于是立下字据。李四转手就把这字据作价 1100w 卖给了王五，王五也乐意呀，一来是有闲钱，二来是认可有张三的房子作抵押物。
李四一看，啥也没干，净赚 100w，这也太好赚了，这时候他会怎么想？
第一，多找几个张三，把钱借给他们买房；
第二，多筹几个 1000w，1 个 1000w 让他净赚 100w，2 个 1000w，不就能赚 200w？
第三，让钱快速地周转， 1000w1 个月内周转 1 次，赚 100w，周转 2 次，月收益不就是 200w？
想想看，为啥房企总说利润率很低，但他们制造首富的能力却一点也没有打折了？
因为高杠杆+高周转，才是他们发财的秘密。
结果就是越来越多的张三，买了越来越多的房子，欠了越来越多的债务。一旦房价下降，或者张三收入下降无法按月还贷，那么这条债务链条上的被忽悠了的张三、借钱给李四的倒霉蛋、接盘的王五以及王五之后的蚂蚱，都会因此蒙受损失……
债务危机是链式反应，一炸炸一片，所以历史上几次大的金融危机，都与房地产泡沫的破裂有关，所谓「十灾九房」，就是这个意思。
我们说历史上的房产泡沫，最值得讲的，有 5 次：
ps：如果这次某大墙倒众人推，成为「雷曼时刻」，那么未来的历史，就有 6 次可讲了。
1）1920-1926，美国佛罗里达房产泡沫
2）1987-1992，日本房地产泡沫
3）1988-1993，海南房产泡沫
4）1997 年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫
5）2008 年，美国次贷危机
虽然时代不同，国别不同，但仔细看就会发现，泡沫危机发生的规律，大体相同，大家可以边读历史，边对比我们正在经历的事，再去思考未来会发生什么……
有人可能要问，一般讲金融危机，都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起，我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲，是什么道理？
不是说大城市的房价一直都很贵么？长安，唐朝时就「居大不易」，不是吗？一战前难道没有过房产泡沫？
我们说，房地产要形成泡沫，离不开两个过程：工业化和金融化。
工业化要求人口聚集，于是就有了城市化。
城市化逐渐深入，居住用地才会变得稀缺，才有涨价的空间。
封建小农时代，稀缺的是农业用地，王朝末期，所谓的土地兼并，讲的也都是生产用地的兼并，而非居住用地。
但真正发挥威力让房地产牛得飞起的，是信贷。
马克思曾曰过，如果等攒够钱再修铁路，那地球上到现在也没有一条铁路。
这句话放在所有的基建领域都很合适，如果等攒够钱再修高楼大厦，那到现在也不会有高楼大厦……信贷就是这么牛逼，它可以把人们未来几十年的收入，一股脑全提现出来，然后投入到基建中。
基建的完善，又产生土地溢价，让房价上涨：
上涨的房价，又能创造出更大规模的信贷……如此，就形成了一个循环积累债务的强大螺旋：
大规模工业化、城市化、金融化，是一战后，汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的，所以房地产泡沫是近现代才有的产物。
01
历史上第一次著名的房地产泡沫发生于 1920 -1926 年的美国佛罗里达。
这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父雷·克洛克亏得底儿掉，也让《股票大作手》的作者——股神利弗莫尔损失惨重。
还得从第一次世界大战说起。
其实一战前，美国就已经是世界工厂了 。1913 年，其工业产值占到了全世界的三分之一还多，并超过了其他工业强国——英、法、德、日的总和。
第一次世界大战又给它催化了一下，美国在前期获得了大量战争订单，后期则直接下场摘桃，大赚了一笔。
欧洲就惨淡多了，不仅工业被打成了废墟，人才和资本还大量地往美国跑……
在人类历史中，战争肯定是不幸中的最不幸，但每次战争之后，经济都会迅速开启一段高增长。这是因为战争既打烂了工业，出清了过剩产能，也打烂了旧体制，使社会获得重新分配，赋予了更强的流动性。
其次就是在战争中发展起来的军事科技投入到民用，充当了新的经济动能，一战后的汽车时代；二战后的电子时代；冷战后的互联网时代，都是这么来的。
第一次世界大战之后，大发战争财的美国，轰轰烈烈地搞起了汽车工业，形势不是小好，是大好。
当时的美国总统叫柯立芝，所以这段经济大爆发时期，被称为柯立芝繁荣。
经济好了，人们有钱了，家家户户都开上小汽车了，会怎样？
会激生奢侈消费，利好旅游业！
在美国待过的朋友都知道，新英格兰和五大湖那块，经济虽然不错，但是冬天冷得一逼。而南边的佛罗里达，就跟中国的海南岛似的，温暖湿润，拥有漂亮的海滩，是冬季度假胜地。
眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机，开始到佛罗里达大举买地，尤其是迈阿密以北的棕榈滩，土豪云集。
美国政府又及时给这些土豪送来了温暖——不光各种减税，金融上也给予便利，连续颁布了《联邦储备法·修正案》及《麦克法登法案》，鼓励银行发放房地产相关的贷款。
于是佛罗里达的房价开始一路飙升，棕榈滩更是 2 年 5 倍。
眼见着炒房的都发财了，随后，羊群效应发作，一时间，无数投机客冲向佛罗里达，不出意外，其中混迹着大量的中介和骗子，比如查尔斯·庞兹。
不错，就是那个「庞氏骗局」的庞氏本庞……
