NBA每年都有选秀大会，每一个新秀都会有相应的模板，比如艾弗森的选秀模板是“微笑刺客”托马斯，麦迪的选秀模板是“历史最佳二当家”皮蓬，邓肯的选秀模板则是“大梦”奥拉朱旺。
但如果我们要给杭州挑个选秀模板的话，我觉得应该是深圳。
Part.1
在卖地这条路上渐行渐远的杭州与深圳
前段时间，2020年上半年全国土地收入排行榜发布，杭州以高达1700多亿元的土地出让金毫无争议地夺魁。根据上半年的卖地排行来看，如果不出意外，杭州将连续三年成为全国卖地冠军。
然而同样依靠互联网发家的“老大哥”深圳，在今年上半年却仅入账376亿元，成为唯一一个掉出前20名的一线城市（另外三个一线城市分列2、3、4名）。
回顾杭州近几年的卖地收入，几乎每年都在突破这座城市的上限。
根据中原地产研究中心统计，2016年，杭州卖地收入高达1612亿，仅仅一年以后这个数字就突破了2000亿。
但这仅仅是杭州疯狂卖地的开始：
2018年，2443亿；2019年2836亿；2020年上半年，又创纪录的狂揽1700亿的土地出让金，以此计算，2020年很有可能继续打破2019年的记录。
简单算算，从2016年至今，杭州累计卖地收入竟已超万亿！
深圳则截然相反。2016年，深圳卖地收入首破千亿，但在2017年与2018年，这个数字分别掉到809亿与450亿，尽管2019年与2020年上半年略有回升，但也仅有680亿与376亿，连杭州的零头都不到。
那么，为什么杭州与深圳之间会有这么大的差距呢？
Part.2
更依赖土地财政的杭州
通常我们判断卖地收入对一个城市的重要性，会通过“土地财政依赖度”这个数据来直观表现，简单来说，就是用“城市国有土地使用权出让金收入”/“地方一般公共预算收入”。
以2019年为例，深圳的土地财政依赖度仅为18%，而杭州却高达144%。
但仅仅以比例来表达其中的差距显然也是不严谨的，以上两者数据的绝对值也是需要被衡量的条件之一。
同样以2019年为例，深圳的一般公共预算收入为3773.2亿元，而杭州却只有1966.6亿元，几乎翻倍。
我们都知道，杭州的财政压力主要来自于2022年的亚运会，无数个新场馆需要拿钱砸下去，无数座新城需要拿钱堆起来，无数条快速路需要拿钱铺出来……
大家都喜欢“活少钱多还快”的行当，杭州自然也不例外。2015到2019年，杭州地方一般公共预算平均收入仅为1598亿元，卖地平均收入却高达1938亿元，哪个来钱容易不用我说了吧？
与此同时，杭州也有足够的土地资源可以用来出让，2001年以来，萧山、余杭、富阳、临安相继撤市（县）设区，成为了杭州的一部分，其中市辖区达到约8000平方千米，建成区面积却仅为约1174平方千米。
超大的土地面积让杭州有地可卖，相应的城市建设又产生了大量的资金需求，卖地便成了顺理成章的事情。
Part.3
早已进入存量房时代的深圳
1987年12月1日，深圳会场举行的一场特殊的拍卖会引起了广泛的关注。之所以说特殊，是因为这是建国以来第一次进行土地使用权的拍卖。
作为土地改革的先行者，深圳的城市化进程也自然走在了最前头，但作为仅有1997平方千米的“小”城市，过小的土地面积让深圳更早感受到了土地枯竭的压力。
1992年，深圳便完成了特区内土地国有化转制，但由于发展速度过快，深圳很快又开始面临“无地可用”的困境。
因此在2004年，深圳又以城市规划“全覆盖”的方式将特区外260平方公里土地转为国有土地，随之深圳市也成为国内首个没有农村建制的城市。
那时，“无地可卖”便已经成为了深圳土地市场的一大尴尬。
为了破除这一困境，2009年的市政府四届一四六次常务会议上，《深圳市城市更新办法》审议通过，深圳就此率先踏上了存量土地二次开发的探索之路，破除空间束缚，补齐土地短板，旧改与发展齐头并进。
尽管深圳政府一直在探索新的土地改革模式，但总体来说，深圳还是已经过了靠卖地赚钱的阶段。
Part.4
深圳出台最严“新八条”的底气
既然没法依靠土地财政，深圳便开始大力扶持民营经济、鼓励科技创新、培育新兴产业，就连土地出让也大幅偏向商办和工业用地。2019年，深圳成功交易67幅地块，其中工业用地就高达43宗，商业用地9宗，住宅用地仅有12宗。
现在来看，深圳的产业化道路无疑是成功的，尽管深圳没有名牌大学，也没有国家级研究机构，但是在改革开放的过程中，深圳高科技企业蓬勃发展，成为全国领先的创新型城市，也为深圳政府提供了强大的财政税收支持。
2018年深圳税收收入创历史新高，达8018.8亿元，增长7%，规模位列全国城市第三，在36个省（市、区）中排名第七；每平方公里税收产出4亿元，居大中城市之首；百元GDP税收产出31.2元，比全国平均数高12.3元。
2019年，深圳GDP总量约2．69万亿元，在全国位居第三位。以城市面积1997平方公里为基数计算，去年深圳地均GDP已达到了13．48亿元，如果以城市地均GDP来排名的话，深圳毫无悬念将成为全国第一。
截至2019年，深圳户籍人口达到495万，常住人口约1339万人，常住人口和户籍人口的比例达到了2.7，成为了外来人口买房占比最多的城市。
深圳有了产业自然就有税收、有GDP、有人才，对土地财政不至于太过依赖，这也成为了深圳敢于拿出号称史上最严的“新八条”的底气。
Part.5
杭州是邯郸学步还是另辟蹊径？
可以预见，杭州可能出具的最严格的调控政策也不过是深圳“新八条”的另一表现形式，但与深圳今年上半年的疯狂表现来看，杭州的整体状况仍算平稳。
今年上半年，深圳二手住宅合计成交44000套，同比增加41．2％。其中6月成交套数为10594套，环比上升23.9%，这是深圳四年来首次单月成交量破万，有明显的抬头趋势。
与此同时，深圳6月份房价达到74929元/平米，环比5月上涨2.86%，但同比去年6月则大涨18.96%。
作为对比，杭州在今年上半年共计成交二手房42181套，相较于2019年上半年的41741套略有上涨，但幅度不大。
至于6月份房价虽然环比上涨3.10%后达到31487元/平米的水平，但整体同比上涨仅4.10%，仍在5%的可控范围内。
杭州和深圳不仅仅是基本面不同，火热的方向也不同。上面提到过，深圳的二手房是量价齐升，不管是成交活跃度还是成交价格都有比较明显的上升趋势，这在以存量房源作为供应主力的深圳楼市，无疑是非常可怕的信号。
但杭州的火热却是新房摇号热，因为限价政策导致的存量超级红盘售价与二手价格的巨大剪刀差，破纪录的“6万人摇”的西溪公馆和严控下依然万人摇的和光尘樾，成为了杭州加码的唯一理由，但在这些限价“遗珠”消耗殆尽时，市场还是会回归正轨的。
所以到底是邯郸学步，或者另辟蹊径，因地制宜，就要看当前杭州政府的智慧了，根据个人得到的不可靠情报，杭州政策确实将出，但无非是当前政策的修修补补罢了。
Part.6
NBA每年都有选秀大会，每一个新秀都会有相应的模板，比如艾弗森的选秀模板是“微笑刺客”托马斯，麦迪的选秀模板是“历史最佳二当家”皮蓬，邓肯的选秀模板则是“大梦”奥拉朱旺。
但如果我们要给杭州挑个选秀模板的话，我觉得应该是深圳。
广州之下出个深圳，已跻身一线城市之列；上海身边有个杭州，正在朝着准一线城市进发。
深圳的南山区从一片荒地起家，如今GDP全国前十；但杭州也有滨江区历经24年沉浮，人均GDP几乎与南山区不分伯仲。
深圳在内陆搞了个龙岗区，成为华为、中兴等高新公司的大本营；杭州的未来科技城有一家独大的阿里系，位居余杭一隅。
深圳中心由罗湖转向福田，市民中心的搬迁是重要信号之一；杭州的中心由武林看向钱新，同样伴随市民中心的变迁。
但我们也不得不否认，杭州与深圳的差距依然非常巨大，而且几乎是全方位的缺失。
深圳的经济、地理位置、总部经济、国际影响力、城市知名度都要高于杭州，此外开通地铁线路数量、覆盖范围都是杭州的好几倍，甚至深圳的气候也比号称“三大火炉城市”的杭州更宜居。
杭州固然有西湖，湖光山色堪称一绝。但是深圳靠海，辖区内遍布公园，是国内著名的海滨、港口城市，世界十大集装箱港口之一，国际航线数量也多于杭州。
深圳教育资源缺失众所周知，但杭州也仅一所浙大拿得出手；仅仅在历史古韵这一面，杭州才敢说是完胜。
但从发展的眼光来看，深圳受限于城市版图的问题，发展渐缓，需要另寻出路，但终归有些曲折。
而杭州即将迎来亚运会的洗礼，有望在城市影响力与知名度上再提升，此外开阔的空间与极具想象力的规划为杭州提供了一个直线超越的机会。
足够的沉淀是成功超越的前提，22年的高难度角色挑战才让莱昂纳多最终捧走奥斯卡，两万次的投篮练习才换来樱木面对山王的一记绝杀，而杭州，需要多少时间和磨练，才能走上一线城市的道路呢？
NBA每年都有选秀大会，每一个新秀都会有相应的模板，比如艾弗森的选秀模板是“微笑刺客”托马斯，麦迪的选秀模板是“历史最佳二当家”皮蓬，邓肯的选秀模板则是“大梦”奥拉朱旺。
但如果我们要给杭州挑个选秀模板的话，我觉得应该是深圳。
Part.1
在卖地这条路上渐行渐远的杭州与深圳
前段时间，2020年上半年全国土地收入排行榜发布，杭州以高达1700多亿元的土地出让金毫无争议地夺魁。根据上半年的卖地排行来看，如果不出意外，杭州将连续三年成为全国卖地冠军。
然而同样依靠互联网发家的“老大哥”深圳，在今年上半年却仅入账376亿元，成为唯一一个掉出前20名的一线城市（另外三个一线城市分列2、3、4名）。
回顾杭州近几年的卖地收入，几乎每年都在突破这座城市的上限。
根据中原地产研究中心统计，2016年，杭州卖地收入高达1612亿，仅仅一年以后这个数字就突破了2000亿。
但这仅仅是杭州疯狂卖地的开始：
2018年，2443亿；2019年2836亿；2020年上半年，又创纪录的狂揽1700亿的土地出让金，以此计算，2020年很有可能继续打破2019年的记录。
简单算算，从2016年至今，杭州累计卖地收入竟已超万亿！
深圳则截然相反。2016年，深圳卖地收入首破千亿，但在2017年与2018年，这个数字分别掉到809亿与450亿，尽管2019年与2020年上半年略有回升，但也仅有680亿与376亿，连杭州的零头都不到。
那么，为什么杭州与深圳之间会有这么大的差距呢？
Part.2
更依赖土地财政的杭州
通常我们判断卖地收入对一个城市的重要性，会通过“土地财政依赖度”这个数据来直观表现，简单来说，就是用“城市国有土地使用权出让金收入”/“地方一般公共预算收入”。
以2019年为例，深圳的土地财政依赖度仅为18%，而杭州却高达144%。
但仅仅以比例来表达其中的差距显然也是不严谨的，以上两者数据的绝对值也是需要被衡量的条件之一。
同样以2019年为例，深圳的一般公共预算收入为3773.2亿元，而杭州却只有1966.6亿元，几乎翻倍。
我们都知道，杭州的财政压力主要来自于2022年的亚运会，无数个新场馆需要拿钱砸下去，无数座新城需要拿钱堆起来，无数条快速路需要拿钱铺出来……
大家都喜欢“活少钱多还快”的行当，杭州自然也不例外。2015到2019年，杭州地方一般公共预算平均收入仅为1598亿元，卖地平均收入却高达1938亿元，哪个来钱容易不用我说了吧？
与此同时，杭州也有足够的土地资源可以用来出让，2001年以来，萧山、余杭、富阳、临安相继撤市（县）设区，成为了杭州的一部分，其中市辖区达到约8000平方千米，建成区面积却仅为约1174平方千米。
超大的土地面积让杭州有地可卖，相应的城市建设又产生了大量的资金需求，卖地便成了顺理成章的事情。
Part.3
早已进入存量房时代的深圳
1987年12月1日，深圳会场举行的一场特殊的拍卖会引起了广泛的关注。之所以说特殊，是因为这是建国以来第一次进行土地使用权的拍卖。
作为土地改革的先行者，深圳的城市化进程也自然走在了最前头，但作为仅有1997平方千米的“小”城市，过小的土地面积让深圳更早感受到了土地枯竭的压力。
1992年，深圳便完成了特区内土地国有化转制，但由于发展速度过快，深圳很快又开始面临“无地可用”的困境。
因此在2004年，深圳又以城市规划“全覆盖”的方式将特区外260平方公里土地转为国有土地，随之深圳市也成为国内首个没有农村建制的城市。
那时，“无地可卖”便已经成为了深圳土地市场的一大尴尬。
为了破除这一困境，2009年的市政府四届一四六次常务会议上，《深圳市城市更新办法》审议通过，深圳就此率先踏上了存量土地二次开发的探索之路，破除空间束缚，补齐土地短板，旧改与发展齐头并进。
尽管深圳政府一直在探索新的土地改革模式，但总体来说，深圳还是已经过了靠卖地赚钱的阶段。
Part.4
深圳出台最严“新八条”的底气
既然没法依靠土地财政，深圳便开始大力扶持民营经济、鼓励科技创新、培育新兴产业，就连土地出让也大幅偏向商办和工业用地。2019年，深圳成功交易67幅地块，其中工业用地就高达43宗，商业用地9宗，住宅用地仅有12宗。
现在来看，深圳的产业化道路无疑是成功的，尽管深圳没有名牌大学，也没有国家级研究机构，但是在改革开放的过程中，深圳高科技企业蓬勃发展，成为全国领先的创新型城市，也为深圳政府提供了强大的财政税收支持。
2018年深圳税收收入创历史新高，达8018.8亿元，增长7%，规模位列全国城市第三，在36个省（市、区）中排名第七；每平方公里税收产出4亿元，居大中城市之首；百元GDP税收产出31.2元，比全国平均数高12.3元。
2019年，深圳GDP总量约2．69万亿元，在全国位居第三位。以城市面积1997平方公里为基数计算，去年深圳地均GDP已达到了13．48亿元，如果以城市地均GDP来排名的话，深圳毫无悬念将成为全国第一。
截至2019年，深圳户籍人口达到495万，常住人口约1339万人，常住人口和户籍人口的比例达到了2.7，成为了外来人口买房占比最多的城市。
深圳有了产业自然就有税收、有GDP、有人才，对土地财政不至于太过依赖，这也成为了深圳敢于拿出号称史上最严的“新八条”的底气。
Part.5
杭州是邯郸学步还是另辟蹊径？
可以预见，杭州可能出具的最严格的调控政策也不过是深圳“新八条”的另一表现形式，但与深圳今年上半年的疯狂表现来看，杭州的整体状况仍算平稳。
今年上半年，深圳二手住宅合计成交44000套，同比增加41．2％。其中6月成交套数为10594套，环比上升23.9%，这是深圳四年来首次单月成交量破万，有明显的抬头趋势。
与此同时，深圳6月份房价达到74929元/平米，环比5月上涨2.86%，但同比去年6月则大涨18.96%。
作为对比，杭州在今年上半年共计成交二手房42181套，相较于2019年上半年的41741套略有上涨，但幅度不大。
至于6月份房价虽然环比上涨3.10%后达到31487元/平米的水平，但整体同比上涨仅4.10%，仍在5%的可控范围内。
杭州和深圳不仅仅是基本面不同，火热的方向也不同。上面提到过，深圳的二手房是量价齐升，不管是成交活跃度还是成交价格都有比较明显的上升趋势，这在以存量房源作为供应主力的深圳楼市，无疑是非常可怕的信号。
但杭州的火热却是新房摇号热，因为限价政策导致的存量超级红盘售价与二手价格的巨大剪刀差，破纪录的“6万人摇”的西溪公馆和严控下依然万人摇的和光尘樾，成为了杭州加码的唯一理由，但在这些限价“遗珠”消耗殆尽时，市场还是会回归正轨的。
所以到底是邯郸学步，或者另辟蹊径，因地制宜，就要看当前杭州政府的智慧了，根据个人得到的不可靠情报，杭州政策确实将出，但无非是当前政策的修修补补罢了。
Part.6
NBA每年都有选秀大会，每一个新秀都会有相应的模板，比如艾弗森的选秀模板是“微笑刺客”托马斯，麦迪的选秀模板是“历史最佳二当家”皮蓬，邓肯的选秀模板则是“大梦”奥拉朱旺。
但如果我们要给杭州挑个选秀模板的话，我觉得应该是深圳。
广州之下出个深圳，已跻身一线城市之列；上海身边有个杭州，正在朝着准一线城市进发。
深圳的南山区从一片荒地起家，如今GDP全国前十；但杭州也有滨江区历经24年沉浮，人均GDP几乎与南山区不分伯仲。
深圳在内陆搞了个龙岗区，成为华为、中兴等高新公司的大本营；杭州的未来科技城有一家独大的阿里系，位居余杭一隅。
深圳中心由罗湖转向福田，市民中心的搬迁是重要信号之一；杭州的中心由武林看向钱新，同样伴随市民中心的变迁。
但我们也不得不否认，杭州与深圳的差距依然非常巨大，而且几乎是全方位的缺失。
深圳的经济、地理位置、总部经济、国际影响力、城市知名度都要高于杭州，此外开通地铁线路数量、覆盖范围都是杭州的好几倍，甚至深圳的气候也比号称“三大火炉城市”的杭州更宜居。
杭州固然有西湖，湖光山色堪称一绝。但是深圳靠海，辖区内遍布公园，是国内著名的海滨、港口城市，世界十大集装箱港口之一，国际航线数量也多于杭州。
深圳教育资源缺失众所周知，但杭州也仅一所浙大拿得出手；仅仅在历史古韵这一面，杭州才敢说是完胜。
但从发展的眼光来看，深圳受限于城市版图的问题，发展渐缓，需要另寻出路，但终归有些曲折。
而杭州即将迎来亚运会的洗礼，有望在城市影响力与知名度上再提升，此外开阔的空间与极具想象力的规划为杭州提供了一个直线超越的机会。
足够的沉淀是成功超越的前提，22年的高难度角色挑战才让莱昂纳多最终捧走奥斯卡，两万次的投篮练习才换来樱木面对山王的一记绝杀，而杭州，需要多少时间和磨练，才能走上一线城市的道路呢？
